Le bail civil ou le bail de droit commun, régi par les articles 1713 et suivants du code civil, constitue un cadre juridique essentiel pour les locations de biens immobiliers autres que celles relevant d’un régime dérogatoire.
Le bail de droit commun concerne :
- La location de résidences secondaires ;
- Les logements loués aux associations ;
- Les logements de fonction ;
- La location de garages, terrains, parking etc.
- Entrepôts ;
Ces articles énoncent les principes fondamentaux qui régissent les droits et obligations du bailleur et du locataire dans le cadre d’un bail de droit commun mais laissent une grande liberté aux parties pour fixer librement la durée et les modalités de congés du bail.
Durée du bail de droit commun
La durée du bail de droit commun est libre, et doit donc être fixée d’un commun accord entre les parties.
Le bail de droit commun est ainsi plus souple contrairement aux régimes dérogatoires :
- le bail professionnel doit être signé pour 6 ans minimum ;
- le bail commercial doit être signé pour 9 ans minimum ;
- le bail d’habitation :
- En location nue :
Si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale : durée minimum de 3 ans ;
Si le bailleur est une personne morale : durée minimum de 6 ans. - En location meublée : la durée du bail est d’un an minimum.
- En location nue :
Congé dans le cadre du bail de droit commun
La question du congé dans le cadre du bail de droit commun revêt une importance cruciale dans la relation locative.
Selon l’article 1736 du code civil, dans le cadre d’un bail sans écrit, le locataire ou le bailleur ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.
Quant au bail à durée déterminée, le bail prend fin à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du code civil).
Etant précisé que la jurisprudence constante en la matière considère que le locataire ne peut mettre un terme au bail de façon anticipée moyennant un préavis, et que le bailleur peut réclamer le paiement des loyers dus jusqu’au terme du contrat (Civ. 3e, 3 avril 2001, pourvoi n° 99-17.738).
Il convient donc d’être vigilant dans la rédaction du bail de droit commun, et de fixer les modalités de congés, et éventuellement prévoir la possibilité de résilier le bail de façon anticipée.
Comparaison avec les autres régimes dérogatoires :
Les dispositions du code civil ne prévoient ainsi aucune contrainte, libre aux parties de déterminer les conditions de fin du bail, ce qui n’est pas le cas des régimes dérogatoires :
Le bail professionnel :
Au bout de 6 ans, le propriétaire peut décider de ne pas continuer le contrat, alors un préavis de 6 mois doit être respecté. Le locataire peut à tout moment du bail notifier au propriétaire son intention de mettre fin au contrat en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le bail commercial :
Le propriétaire peut résilier le bail à tout moment en cas de faute du locataire ou à la fin de chaque période triennale dans des situations déterminées par la loi. Le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période triennale ou demander la résiliation à tout moment dans certains cas déterminés par la loi. En général, un préavis de 6 mois doit être respecté.
Le bail d’habitation :
Les modalités du congé dépendent selon que le logement est vide ou meublé :
- Logement vide : Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’au terme du bail, et il ne peut le faire que pour vendre le logement, le reprendre ou alors pour un motif légitime et sérieux. Il doit respecter un préavis de 6 mois. Le locataire peut donner congé à tout moment, et doit respecter un préavis de 3 mois.
- Logement meublé : Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’au terme du bail, pour les mêmes motifs que dans le cadre d’un logement vide. Le locataire peut donner congé à tout moment, et doit respecter un préavis d’un mois.
Dès lors, le bail de droit commun, en offrant une grande flexibilité, se présente comme une solution adaptée pour encadrer de manière souple la location de biens immeubles tels que les résidences secondaires ou les logements de fonction. Bien que la rédaction du bail de droit commun soit libre, il est crucial d’éviter les clauses abusives, car les juges sont attentifs à leur présence et peuvent au besoin requalifier.